Začiatkom leta predstavila Proxenta zámer vybudovať v meste pod Urpínom komplexnú mestskú štvrť. Jej majiteľ a generálny riaditeľ Pavol Kožík sa netají tým, že po Nitre a Banskej Bystrici chce stavať aj v ďalších krajských mestách. Aké veľké sú ambície Proxenty?
Pred niekoľkými týždňami ste ohlásili veľkú investíciu v Banskej Bystrici. V areáli bývalej Slovenky postavíte viac ako 700 bytov. Pôjde o váš zatiaľ najväčší projekt. Trúfate si na to?
V oblasti developmentu pôsobíme už viac ako desať rokov. Za toto obdobie sa nám v rámci Proxenty vyformovalo niekoľko skutočne kvalitných projektových tímov. Máme tiež pomerne robustnú sieť overených dodávateľov a za sebou niekoľko úspešne ukončených projektov, v ktorých už dnes bývajú spokojní klienti. Myslím si, že práve posledné dva roky, ktoré naozaj neboli pre tento sektor najľahšie, nás ako developera dostatočne preverili. Napriek pandémii a všetkým problémom, ktoré so sebou do sektora stavebníctva priniesla, sme bez akýchkoľvek zdržaní odovzdali veľký rezidenčný projekt Tabáň v Nitre. Podľa plánu tiež napredujeme s výstavbou projektu Kesselbauer v centre Bratislavy. Projekt je tesne pred ukončením výstavby. Ešte v tomto roku chceme požiadať o jeho kolaudáciu. Takže ak sa vrátim späť k Vašej otázke, áno, trúfame si aj na väčšie projekty a dokonca verím, že ich budeme mať v portfóliu čoskoro ešte viac.
Plánujete ďalšie akvizície?
Už niekoľko mesiacov intenzívne hľadáme vhodné pozemky na rezidenčnú výstavbu v rôznych regiónoch Slovenska.
Presúvate ťažisko vašich developerských aktivít mimo Bratislavu?
V Bratislave zostávame aktívni aj naďalej. V centre Bratislavy sme iba pred niekoľkými týždňami začali výstavbu projektu Vila Biela. A ešte v tomto roku by sme radi začali aj s výstavbou projektu Stockerka v Devínskej Novej Vsi. V štádiu príprav máme aj projekt Šancová v blízkosti bratislavskej Hlavnej stanice. To sú projekty, ktoré nás budú zamestnávať v najbližších rokoch. V strednodobom horizonte ale uvažujeme viac o výstavbe v regiónoch, do ktorých chceme priniesť kvalitnú architektúru, moderné stavebné postupy, zelené riešenia a hodnotný verejný priestor. Všetko, o čo sa už teraz snažíme v našich projektoch v Bratislave.
Vaše bratislavské projekty vznikajú na menších pozemkoch a zväčša vypĺňajú prieluky v existujúcej zástavbe. Z tohto pohľadu bolo predstavenie zámeru postaviť v Banskej Bystrici takmer mestskú štvrť prekvapením.
Je pravda, že v porovnaní s pripravovaným projektom v Banskej Bystrici, sú naše bratislavské projekty skôr menšie. Vyplýva to z našej orientácie na lokalitu. Ak chcete stavať v Starom Meste, jednoducho nemáte k dispozícii rozľahlé pozemky, na ktorých by ste mohli realizovať veľkorysé projekty. Napriek tomu projekt Kesselbauer, ktorý v súčasnosti realizujeme, komplexne rieši pomerne veľké územie a je v tomto smere v Starom Meste výnimočný. Ponúkne 115 bytov a apartmánov, má vlastný vnútroblok a v parteri sa počíta aj s niekoľkými prevádzkami. Rovnako pripravovaný projekt Stockerka, ktorý vyrastie pod severným svahom Devínskej Kobyly, ponúkne nielen 275 bytov, ale aj centrálny park s posedením, detským a multifunkčným ihriskom aj občianskou vybavenosťou. Práve kvalitný a bezpečný verejný priestor je niečo, na čo budeme klásť veľký dôraz aj v našich budúcich projektoch.
Prezradíte, koľko bytov prinesiete na realitný trh v najbližších rokoch?
V štyroch projektoch, ktoré som už spomenul, prinesieme na bratislavský realitný trh 470 bytov a apartmánov. Projekt Rezidencie Slovenka v Banskej Bystrici počíta so vznikom viac ako siedmich stoviek bytov. A verím, že ďalšie pribudnú v našich ostatných projektoch. Nechcem zatiaľ prezrádzať detaily, ale ak všetko pôjde podľa predstáv, mali by sme sa výrazne posunúť v rebríčku najväčších slovenských developerov smerom nahor.
„
V strednodobom horizonte uvažujeme viac o výstavbe v regiónoch, do ktorých chceme priniesť kvalitnú architektúru, moderné stavebné postupy, zelené riešenia a hodnotný verejný priestor.
“
Ešte donedávna mizli byty z trhu ako teplé rožky. V posledných týždňoch sa situácia začína meniť. Byty zostávajú v ponuke dlhšie a ani ich ceny už nerastú takým tempom ako doteraz. Očakávali ste takýto zvrat?
V posledných rokoch hrala situácia na realitnom trhu výrazne do karát predávajúcim. Bytov bolo na trhu málo a dopyt bol taký veľký, že trh nebol schopný ho nasýtiť. Na prvý pohľad pre developera ideálna situácia. Kto ale rozumie trhu, tak vie, že nerovnováha nie je v konečnom dôsledku dobrá ani pre jednu zo zúčastnených strán. Navyše bola umelo vytvorená. Jej príčinou je najmä nepružnosť štátu pri povoľovaní novej výstavby. Na trhu zostala veľká skupina kupujúcich, ktorá sa k vlastnému bývaniu nedostala a už sa zrejme ani nedostane. Ceny nehnuteľností narástli na úroveň, kam veľká časť populácie už jednoducho nedosiahne.
A aby to nebolo málo, dražejú aj hypotéky.
Presne tak. Ešte pred pár mesiacmi boli hypotéky takmer zadarmo a aj podmienky na ich získanie boli priaznivé pre veľkú časť žiadateľov. Kto bol šikovný, toto obdobie využil, lebo bolo len otázkou času, kedy príde k zvyšovaniu úrokových sadzieb. A ten čas práve nastal. Otázne je, ako rýchlo a hlavne, ako razantne sa budú úroky zvyšovať. Ale keďže sme súčasťou menovej únie, dovolím si tvrdiť, že zdražovanie hypoték nebude také intenzívne, ako napríklad u našich západných susedov.
Drahšie hypotéky sa zákonite odrazia na slabšom dopyte. Nemáte obavy, kto bude vaše byty kupovať?
Trh je tvorený nielen dopytom, ale aj ponukou. A tá je, ako som už spomínal, veľmi nízka. Navyše nie je predpoklad, že by v blízkej budúcnosti došlo k jej prudkému zvýšeniu tak v Bratislave, ako aj v ostatných krajských mestách. Ponuku bytov nie je možné zvýšiť z 0 na 100 za jeden deň, ani za jeden rok. Už dnes presne vieme, koľko bytov dodajú developeri na trh o rok alebo o dva. Zďaleka to nie sú počty, ktoré by dokázali trh uspokojiť.
Štát predsa ohlasuje masívnu výstavbu nájomného bývania.
Vnímame a aj kvitujeme snahu štátu vziať problém s dostupnosťou bývania do vlastných rúk. Problém ale vidíme v tom, že páky na riešenie tejto situácie mal štát v rukách už aj predtým, len ich nevyužil. My, a to teraz nemyslím iba Proxentu, ale developerov všeobecne, by sme veľmi radi dodávali na trh nové byty pružnejšie a v objemoch, ktoré si trh žiada. Narážame ale na prekážky, ktoré som už pomenoval vyššie. Kým sa tieto neodstránia, situácia sa nezmení.
To neznie veľmi optimisticky. Priniesla táto situácia klientom vôbec nejaké pozitíva?
Samozrejme. Napríklad to, že sa trh prečistil. Na trhu zostali iba odolní a kapitálovo zdatní developeri, ktorí sú schopní čakať na príslušné povolenia od úradov aj niekoľko rokov bez toho, aby ich to položilo na lopatky. A to je pre klientov určite dobrá správa.
Pavol Kožík
Zakladateľ, generálny riaditeľ a majiteľ investičnej skupiny PROXENTA
V oblasti finančných trhov sa pohybuje už od roku 1996. Po absolvovaní viacerých skúšok NBS na výkon funkcie pracoval ako burzový maklér pre slovenské aj české spoločnosti. V roku 2008 sa rozhodol založiť vlastnú spoločnosť, ktorá predávala produkty iných finančných skupín. Z investičného sprostredkovateľa sa postupne stala investičná skupina s vlastnými investičnými produktami a portfóliom vlastných projektov. Ich trhová hodnota v polovici roka 2022 prekročila hodnotu 480 miliónov eur. Na aktivitách investičnej skupiny Proxenta majú možnosť podieľať sa aj jej klienti prostredníctvom investovania do rôznych druhov cenných papierov, ktoré skupina emituje.
